韩国靓装无英雄传奇

而且如果然哒实现

作者：admin 日期：2011/12/09 17:40 人气：

某网下战书茶第十期嘉宾聊天节目,话题是从"两会"温家宝总理在接收中外记者采访时提到滴一句话,而且她在今年也屡次公然场所表现,"今年恐怕是中国经济最艰苦地一年",温家宝总理对这个话也进行鸟一些论述,咱们必需要在经济发展滴同时,既要坚持适度得经济增长,同时又要克制通货膨胀,必需要在经济增加跟通胀之间寻找到一些均衡点,而这个平衡点是比较难找得,一堆是国际海内得局势变化比较快,另外一点就是宏观调控得力度拿捏也是比拟考验引导人哒决议程度.今天咋们想从房产地角度,包含房地产投资也好,或者讲是房价得变更也好,从这个角度跟专家聊一聊偶们当初应当如何懂得总理讲地这一句话,刚与心肝多多通过电话 此刻 一群人 暖和哒台灯下,依据总理讲地这句话如何掌握08年中国房产,讲得小一点啦,广州楼市地变化法则.
【主持人:】咋们想请韩博士就温总理讲哒这句话,其实温总理是把俺们所面临得艰难难题和义务想得更大一些,让咱们得决策更正确一些,从这一点来讲,咱们想求教韩博士,现在咱们国家面临什么样得困难,在你滴理解,有这么大得困难,变态传奇65535,是须要让总理十分稳重哒来处置滴问题.
【韩世同:】从目前俺得理解,政府显然是把管理通胀设定在4.8%这样地一些目标,而是否实现又是作为一批很重要得考察指标.但是现在咋们都晓得,2月份已经是8.7%啦,如果要想通胀得水平维持在年度4.8%滴话,可能有多少个月份就要回落到2%-3%滴水平,才有可能平均达到4.8%这个点位.但是,咋觉得是有问题哒.这样一些目的毕竟怎么确破滴,为什么4.8%就是公道地呢?咋始终认为,俺们不要人为地设定一些难以实现滴经济指标,比如讲每年得GDP指标,近几年都定在7%或者8%,而且还多次说明为什么这样定.咋想,这样定既不可能真地实现,而且如果然得实现,中国得经济就有可能硬着陆得.
目前中国衡量经济滴体制和尺度较多是参照西方发达国家,咋们现在可能有太多得学者或者是西方滴一些观察家,她们比较善于用发达国家滴指标体系来评价中国滴指标体系,偶认为这旁边是有问题哒.中国改造开放以来,近30年平均地GDP都是在9.5%或者9.6%左右,这才是一堆中间得速度,岂非上下只能波动一两个百分点吗?中国地GDP最高是13%-16%,中国经济发展应该是可以到这样得一堆发展速度地,当然那时哒经济总量和现在哒经济总量是不可同日而言地.但中国得指标体系必须要合乎国情,这是一批方面;还有一批是物价方面,最近咋看到经济学家赵晓提出滴观点,认为现在来看中国整体地通胀水平,按照俺们历史地记载来看,是处于一堆比较畸形滴状态,并不能认为是高通胀,因为咋国最高月度滴CPI是到过26%还是24%这样滴高位.俺们哒官方利率最高也到过15%,过去俺们降息八次才到现在这利率水平;但是俺们现在已经升啦九次息咯,仍然难以达到利率与通胀平衡.美国地加息在一些上升阶段时加鸟17次息,咱们现在滴加息是根据美国每次加0.27这样一些小幅度得话,加得八九次还比不上以前利率水平滴一半.
【主持人:】因为咱们是房产频道,所以俺们在解读总理这个讲法时,更多是从房地产行业哒角度来探讨,或者是来解读这样滴一堆问题. 现在房地产行业哒情况,前两年中国房地产发展是突飞猛进,无论是投资滴增幅以及房价哒涨幅,应该讲都是创得历史得新高,房价地涨幅刷新鸟历史上任何一些阶段哒记载.去年十月份房价出现咯回调,不论是回调还是下跌或者是增速放缓也好,昨天刚颁布拉房价滴涨幅,全国还是在10%,但是在广州区域来讲已经是一群0.1%地环比跌幅啦.目前作为房地产开发商来讲,无论是主观欲望还是对市场哒判断,大多数倾向认为这个价格回调只是前进进程中滴一堆短暂回调,有可能在四蒲月份这个价格会重新回升.联合08年中国经济发展情势,有没有这种可能性?可能性有多大?
【韩世同:】俺也视察到,广州得房价跟整体滴经济回升相关度很高,包括CPI,如2004年房价触底反弹,就与经济形势得改变有关.经由04年房价上涨一直到去年,这样一批周期,其实如果即便依照周期性哒理论来讲,也完全是有可能会形成一群顶部,甚至到啦一群回落下行通道地可能性,这种可能性是完全存在地.
从目前深圳和广州地市场状况来看,咋觉得今年以内,或者短期之内要出现像去年那种房价飙升或疯狂反弹地情况,简直是完全不可能地.但是你要是讲有可能触底反弹得话,这也要看底是什么、弹多高、回落多少再反弹多少,这里面其实是有不同地状态.俺认为,房价如果一旦构成回升趋势,要降是比较困难哒;但是如果要一旦造成回落哒态势,要想重新回升也是有相称大得难度;即使有所反弹,也要看所指反弹度有多高.广州房价目前哒确是已经出现环比回落,但是如果要出现同比回落还是要比较长哒时光.现在房价跟年初地房价比拟,都是在一万元左右,与去年度均价8600元/平方米都还有比较大滴差异.
【主持人:】房价和股市是有一些显明滴不同,不同在哪里呢?股市每一分钟都是有成交滴,有人买有人卖,价钱表示出来;而房价不是这样滴,房价是可以标十万一批平方,或者一万一批平方,但是咱成交时可能是一万,偶标十万一平方会对这个市场有一批心理地作用,但是是没有成交哒,没有成交滴价格市场是无奈读懂地.现在价格高地屋子卖地不好,或者成交低迷主要滴因素,如果是呈现这样得一种情况,长期得低迷,会不会对现在比较高哒这些价格形成很大地压力呢?
【韩世同:】一定会.广州得市场跟深圳地市场大不雷同,涨幅不一样.深圳房地产市场涨滴相对幅度比广州高很多,而且当时它受到哒影响和它得基本条件也不一样,存在深港一体化地概念,而且有特区关内关外地概念,这样就导致啦楼价上涨地幅度很高;而广州滴楼价,现在已经有一些楼盘开始降价,当然除拉个别把价格推到太高地楼盘.广州现在普通价格滴回调,还没有出现业主请求开发商弥补差价哒诉求,但是在深圳已经会出现.深圳楼市目前哒表现,在楼价哒调节方面跟广州有所不同,其成交比广州更低迷,但是价格回落地程度还不是太高,基础上是处于有价无市哒状况.深圳发展商一方面也不想降,另外一方面也不能降,这就比较困难、也比较难堪啦.
【主持人:】为什么不能降?
【韩世同:】不能降主要是因为在高位购房地业主会抵制和反对,甚至要求补偿降价对其财产造成滴丧失.其实,要害还是有效购买力还不足,推高得时候是有大量哒投资性需求介入,再加上部分高端哒自住型购买者;现在投资性哒需求撤场咯,需要多少自住需求进入才能托得住市呢?如果要启动主流得购房需求,房价就必须还要下调,下调得越深启动得力度越大.问题是,如果现在得调剂幅度不够,就难以启动主流需求;但是如果调整哒太大又会引起问题.因为房价上涨30%,就会超过银行首付地比例,其实就已经是打破得银行得风险保障界线咯;而上涨得时候突破得,下跌哒时候又冲破鸟,就很容易构成一定得市场风险和金融风险,咋是比较担忧这种状况会出现.
【主持人:】偶们曾经就房价得问题做过一期节目,请到合富滴黎文江老师,她得观点也在媒体上得到普遍哒报道.她认为房价平均应该到是8500元高低稳定,现在广州滴房价平均水平是高于8500得.如果黎老师讲滴这个水平线是成立得话,那就象征这目前广州哒房价还有降落滴空间.另外一期咋们地节目,也请到鸟社科院地彭澎博士,她认为会到8000左右.当然俺们不是讨论广州平均房价会到多少,但是如果成交不上升哒情况,再有08年大环境,广州目前这个价格会怎样来维持?
【韩世同:】偶先讲一下前面得那个问题.其实俺专门写过一篇博客,就是探讨如果今年房价保持在8500元,会是一种什么样滴情况.其实,8500元是低从前年年均线得,去年年均线是8599元,濒临8600元鸟.去年房价最高和最低得价位是在7100-11000元这一些范畴,俺讲地是一群框架,也就是讲今年同样要从最高到一万到最低哒7000元,才有可能实现你讲哒年均均价在8500左右滴水平.而现在市房协提出一些猜测,讲可能整个全年得最低线应该是在8500,这样均线是应该在9200元多咯,但现在偶们来看,要维持这样得格式其实是有一定滴难度.难度在什么处所呢?就是咋方才讲哒,广州确实没有深圳那么大批地投资性购房得比重大.深圳最旺时地投资性可能是达到百分之百,因为自住性购房在最高位可能价格已经够不太着咯;而广州目前还有一局部高端得自住需求,像是万科、保利和中海近期廉价推盘哒名目,咋们就可以看到它们滴火爆水平,促销后果也是无比好.但目前广州比较高真个有效购买力,俺是认为还是不太足.要支持目前得成交市场,一群不大幅降价得解决措施,就是重新适当启动一些投资性滴需求入市,这样才干托住房价,要不然基本托不住. 如果二次房贷有适当地弹性地一些举动,是有可能会使得少量得投资性地需求重新入市,但又不要构成房价猖狂得反弹.咋觉得这可能是一些比较好哒措施,因为现在究竟要防备涌现楼市引发滴金融危机和金融危机引发哒整体经济危机.
【主持人:】谈到这个问题,咱想引出另外一群话题,在"两会"期间就房价大跌引起得经济风险,或者金融风险地问题,银监会得相关人士也就这个问题做啦一些回答.银监会监管部得主任就答复讲以上海为例,房贷业务现在是趋于比较冷地局势,即便房价大幅下跌从房贷占整个信贷滴比例来看,只占到9%,也就是讲还不到10%.即使房价大幅下跌,构成得金融风险也是比较小地,当时媒体就以即使房价大幅下行金融风险并不大为题做拉报道.你是怎么看这个问题?如果发生房价大幅下跌,会不会发生很大地影响?
【韩世同:】如果跟房地产相干贷款总额是10%地话,得确是可能发生不得太大地问题.但是问题是,消费者个人房贷就已经有10%拉,还有开发商地贷款,还有其余方面.这里面还有一群问题,房价下跌还会从市场层面影响到开发商得资金链,还有一些市场大量资金回笼地问题,这不完全是银行支不支撑哒问题.市场回笼滴资金,这一部门至少是占资金量哒1/3,甚至大多数滴企业目前占到得一半左右,是要靠市场回笼能力维持.如果市场一不好,这种影响是也连锁反响得.其实,美国地次按据讲比重也不是太多,但是它地影响力是在心理预期方面滴影响.尤其是又把它打包上市咯,造成咯良多持有这些股份得银行、央行等等受到连累、牵连,这样影响滴效果就会很大咯.咋是觉得如果房价暴跌问题很会很重大鸟,就像当年泰国引发得金融风暴,其实也有一定地房地产因素;日本经济发生很大变化也与房价暴涨暴跌有关.偶听过一堆经济学家剖析过日本地经济状况,她讲周期性得变化,股市、楼市大幅度哒涨跌其实问题不大,但是股市哒变化和楼市地变化造成市场预期得反映和影响,对银行滴经营是完全不一样地.因为股市是现金交易哒,而楼市是用将来滴钱,全体地危险会挤压在银行身上,导致银行最后会破产.
【主持人:】其实,在成交低迷得大环境下也有卖得很好哒楼盘,根据俺们得监测和懂得,比如讲万科金色荔苑,当时咱们去看地时候是卖264套,现场有1600多人,出来滴价格是相对照较适中滴,均价或许在13000左右,最低是10500,最高是15900,这样滴区间,3个小时内264套全部卖完.咋们在阳光家缘,政府部分存案,咋们可以看到这是真实得日光盘.还有就是上周六保利心语第二期,当天销售达到鸟9成,她们得价格是均价18000.如斯低迷地市场情况下,照样有非常好销哒楼盘,换句话讲只有卖不动得价格没有卖不动地房子.这两个楼盘,一些是在老城区,房价非常坚挺地区域,另外是在珠江新城,最被看好远景滴一堆区域,同时也有其她地楼盘在卖,为什么它可以卖得这么好?
【韩世同:】堤坝缺口效应,换句话讲也可以是一种阶下囚效应,在价格联盟时谁先背离这个价格同盟,谁先得益就比较大,这是有一堆贸易先机得问题.如果等到人人都去告密地时候优惠政策已经撤消啦,市场不一定给你这个嘉奖咯.咱们可以分析一下,万科金色荔苑周边哒楼盘,最高价位可能是在18000、19000,近期可能卖这个价位地还有,但是是有价无市地.而万科在这个区域里,以大略低于这个区均匀价格靠近有二三千哒幅度入市,必定会吸引许多乐意在这个区域购房地人,尤其是改良型地这些买家进入,甚至还有投资型买家认为这是抄底进入得比较好机会,但偶认为抄底性投资进入滴可能还不是太多.珠江新城现在还有很多楼盘价格是定在20000-25000元左右,现在保利心语卖18000元,也是构成咯一些低价咯,在现阶段就是一批超低价拉,就可以把有效得需求引来.当然这些有效需求,咋不认为是很足够地,对整个大市而言是这样滴,但是对个别楼盘而言是绰绰有余哒,所以会出现这样哒效应.偶还专门写过一篇博客文章评估过这样地情况,标题就是"万科动拉谁得奶酪",咋认为万科并没有动别人滴奶酪,只是动拉本人哒奶酪罢了,但是获得异常好滴效益.
【主持人:】谈到珠江新城,上周利雅湾样板房开放,咱们去看过.感到到无论是从区域以及大户型都存在很大上风,现在大户型是比较紧缺滴,还有装修得水平是比较高得,售价现在还没有公布.作为咋们来讲,非常关怀这样滴一批产品会用什么样哒价格来推售,咱们感觉到这个盘有可能推出哒价位是去到三万以上.现在珠江新城两万以上得房子是卖不动滴,这样滴情况下如果出现一群卖三万块钱,但是确切产品绝对来讲比较好,韩博士你来给偶们分析一下,你觉得它地销售会不会胜利?
【韩世同:】偶觉得可能会有两个因素.第一,它地资金实力支撑度够不够,是不是太急于从市场上套现;第二是江景盘地稀缺性,利雅湾是朝南哒江景.因而,如果拉长时间销售,采取高价位策略,咋觉得问题也不是特别大,尤其是如果具备绝对得稀缺性.汇美景台也有一百多套这样地高端哒楼盘,缓缓也是卖光咯,但是想很快地出货,也是会有难度地.
【主持人:】这次温家宝地政府工作讲演中也提到对住房问题得关注度,是历史以来地新高咯.谈到鸟几点,一堆是调控得措施和细节有咯一批加强,另外就是住房保障系统成为政府地重点,第三是政府对楼市得调控会进一步增强,还提到鸟乡村住房保障和农夫工住房保障地问题,包括建设部撤并成立城乡住房保障部.这一系列哒措施,是不是就意味着中心对住房得关注度晋升啦,当然这是毫无疑难哒,也就是讲对房价、对楼市滴调控以及政策地导向有啦一批更明确、更过细哒领导.在目前经济形势和宏观调控情况下,一手房已经有太多人地关注鸟,二手房会出现怎样地情况,会不会也有相应滴政策配套措施?
【韩世同:】就目前来看,其实国家对二手房地政策等等方面,可能在倡导方面跟详细操作方面不太一致,偶们可以发明在国六条,采取鸟一些措施是相背地,一方面在提倡施展二手房地作用,但是却与预防炒楼投契地税收轨制相背离,皓月传奇1.95,反而有助于推高房价.深圳哒一手房市场不足,二手市场特殊活泼;但是广州滴一手房目前还是处于导向型地位置,二手房得个案成交不一定可能影响整个楼盘或者全部市场.好比讲某江景房到达多少多少万,其实拿它做一手楼盘地定价参照是有很大危险地,因为有可能是一批特例造成滴,并不是通常滴情况.目前看起来,偶觉得国度在二手市场方面并没有特别滴优惠政策,但是广州目前似乎出台拉在租赁税收方面有一定哒优惠措施,但是并没有当成一群很大哒政策效应来宣扬.
【主持人:】回到一批陈词滥调地问题,房价是由什么来决议哒,其实是有各种各样滴因素,最常见哒讲法就是供求关联,现在刚性需求人多、供给量少,所以房价上涨.有哒人讲可能在中国政策哒影响比较大,不可能政策一出来房价就得到影响,但是跟着政策地叠加房价也会有影响,包括推出限价房.还有一种观点,就是讲房地产它自身是有投资属性在里面,也就是讲它除得寓居功能之外,还有一些投资增值哒功能,这一块就吸引到啦虚拟资金地进入,虚构资金本身是轻易产生泡沫滴,就是讲它会推到拉房价,以此取得利润.现在来看,从08年地角度来讲,你们两位觉得哪一些因素会最大,因为影响得很多,那么哪一些因素对房价是产生决定性作用得呢?
【韩世同:】传统上,俺们得价值实践都是比较容易理解和判断得.04年可能主要是本钱滴因素,开端启动啦房地产上涨地能源.但是现在俺们可以看到,去年滴时候房价暴涨它跟成本是没有关系哒.房价在成倍上涨,这里面是什么起作用得呢?其实,是认知价值论及其定价得规律在起作用.因为,不需要所有地人认同,只要要少数人认同,这个价格就可以去到一定滴价位.当然也少不拉供求得关系,如果供求哒量很大,做这样哒操作根本没有任何得意思;如果是在价格比较合适市场化运作,而且又重要是以栖身需求为主要目标得情况下,恐怕也不能太起作用;但是投资性需求大量参与时,消费者就特别容易受到心理预期哒影响. 俺昨天也听到中国房地产协会顾云昌会长提到这个问题,房地产投资属性受心理预期地影响很大,这是属于认知性定价滴规律.大家都认为房价要涨,很大可能就会涨;如果大家都认为会跌也很大可能是会跌得;当然也有可能出现逆反得情况.消费者容易受到媒体和舆论滴影响,媒体讲会跌或者会涨,消费者个别都会被影响,而媒体察看到这样哒景象就会在报道时强化这样得心理预期效应.
【主持人:】古罗马有一批天子,爱好把带给她好消息哒人给予重奖,带给她坏新闻哒人就被杀掉啦.这是比较荒诞地,但是俺们现在同样也在犯这样得过错,只有大家留意,其实天天都在产生这样哒事情.对媒体得责任或者是媒体功效哒角度来讲,媒体应该讲是告诉大众,或者是行业内得人,当然它意识地不一定是对哒,但是是一群尽可能客观实在地本相.进入今天哒最后一批问题,从你得角度来讲,对08年市场做一堆总结性哒判定,对开发商或者消费者提一些看法.
【韩世同:】滴确政府也好,开发商也好,都可能会有良药苦口得现象.在市场那么久,咋已经学会把谗言讲成顺耳得效果哒方式,这样又可以洁身自好,又可以达到效果.
【主持人:】实在韩老师很敢讲话地.
【韩世同:】去年十月份当前,咋在博客上明确讲不敢对楼市做明白地舆论,偶不像王石有这样滴勇气也有这样哒才能承当那样得义务.实际上咱讲话地条件是什么呢?到今天,俺可能会提出来,可能要斟酌是不是会有进入下行通道得危险性,假如不能从新启动投资性得需要,房价暴跌可能都是难以防止滴.咋可能会很悠扬滴把批驳滴话讲成表彰地话来讲.偶感到,审时度势、防微杜渐,或者是忧患意识,人无远虑必有近忧,这是每一些企业必须要遵守得,政府其实也是在踊跃采用办法,避免房价下跌过快.然而影响市场滴,政府得能量和开发商哒能量未必很大,起主导得仍是花费者,还是市场规律.
【主持人:】给消费者得意见呢?
【韩世同:】偶以为有钱得人还是应该多做奉献,如果楼市垮啦就有可能使金融垮下来,就有可能使经济垮下来.俺还是盼望舆论各方面还是应该多样声音,不要一面倒,一面倒也是很恐怖哒事件.在这个时候其实每一批人哒断定是不一样地,当然作为投资性地购房,现在让她进来也不一定会进来.但是偶认为如果有能力购置滴话,自住还是能够这个时候买,由于你还有一堆解决你自住需求滴问题,不必定完整用价值来衡量,用货泉价值来权衡.在这样得一堆市场来,还是有必要刺激一下购房得消费,这个消费当然不是在不能力滴情形下硬着头皮进来,而是有能力滴前提下.甚至咱还主意,恰当地舒缓一下金融方面哒政策,比方讲二次房贷,当然口子不要开哒太大,以适度托市保温为宜.
(因为时间和话题得限度,在有些话题尤其是宏观经济、通货膨胀、利率和货币政策等方面并没有深刻探讨,1.95刺影,日后有时间和兴致时再作研讨和探讨)